این قانون بدون هیچگونه نظر خواهی از صنف انبوه سازان و سازندگان که مخاطبین اصلی قانون مذکور می باشند در 1389 به تصویب رسید و آئین نامه اجرایی آن که باز هم برخلاف تکلیف قانونی مندرج در مواد 2و 3 قانون بهبود مستمر محیط کسب و کار مصوب 1390 بدون هماهنگی و استعلام و نظرخواهی از مخاطبین و صنوف ذیربط در 1393 به تصویب رسید. یکی از عمده ترین موانع تولید مسکن و ساختمان به شمار می رود. نظر قانونگذار حضانت از حقوق پیش خریداران و جلوگیری از کلاهبرداری و تخلف سازندگان بوده است. ولی برای تأمین این نظریه آنقدر سخت گیری شده است که انبوه سازان ذیصلاح از کلیه حقوق اولیه خود نیز محروم شده اند. مستحضرند یکی از عمده ترین منابع تأمین مالی انبوه سازان پیش فروش می باشد و با این قانون و آیین نامه اجرایی آن قفل کامل به پیش فروش زده شده است. و دیگر هیچ انبوه سازی حاضر به پیش فروش نمی باشد که این خود به معنی از دست رفتن منابع مالی ساخت و ساز از یکطرف می باشد و از طرف دیگر خریدارانی که قدرت مالی برای خرید نقدی ندارند و می توانستند از طریق پیش فروش و پرداخت اقساطی ملک صاحبخانه شوند را حذف نموده است.
برای جلوگیری از کلاهبرداری کافی است همانطور که در ماده 7 تصویب نامه 1375 آمده، شهرداری ها برای احداث ساختمان ها با متراژ معین و تعداد واحد معین فقط به انبوه سازانی که صلاحیت آنها توسط وزارت راه و شهرسازی احراز و پروانه اشتغال حرفه ای صنفی دریافت داشته اند پروانه ساختمانی صادر نماید. در اینصورت با نظارت وزارت مذکور از مداخله اشخاص فاقد صلاحیت و کلاهبردار جلوگیری شده و انبوه سازان واقعی می توانند به ساخت و ساز خود ادامه دهند. قانون مذکور دارای ایرادات عمده در مواد 2، 3 ، 6، 8، 13، 16، 20 و 22 می باشد که از موانع اصلی تولید مسکن وساختمان محسوب می شود.

ماده پیشنهادی!

از تاریخ تصویب این قانون ، اجرای قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 متوقف می گردد. دولت موظف است با همکاری قوه قضائیه و کسب نظرات صنوف ذیربط ظرف شش ماه لایحه ای متضمن چگونگی حفظ حقوق پیش خریداران و سازندگان ارائه نماید.
تا تصویب لایحه مذکور شهرداریها در شهرهای باجمعیت بیش از 250 هزار نفر برای مجموعه های بیش از 10 واحد مسکونی فقط به اشخاصی پروانه ساختمان می دهند که خود دارای پروانه اشتغال صنفی حرفه ای از وزارت راه و شهرسازی باشند یا قرارداد مدیریت تولید با یکی از انبوه سازان دارای پروانه مذکور منعقد نموده باشند.
همچنین شهرداری ها موظفند در هنگام صدور پروانه ساختمان به تعداد واحدهای موجود در پروانه فرم حاوی مشخصات و موقعیت هر واحد در 2 نسخه صادر و به سازنده تحویل نمایند. پیش خریدار در هنگام عقد قرارداد هر 2 نسخه فرم مذکور را دریافت و یک نسخه آن را به شهرداری جهت الصاق و ضبط در پرونده پروژه تسلیم و رسید دریافت می دارد.

هرچند این قانون در فصول گوناگون دارای ایراداتی می باشد ولی آنچه مربوط به صنف سازندگان و انبوه سازان می گردد و یکی از موانع تولید نیز محسوب می شود اصلاحیه ماده 77 آن است.
ماده 77 قانون قبلاً کاملاً روشن و شفاف بود به موجب این ماده اولین نقل و انتقال قطعی ساختمان های نوساز اعم از مسکونی و غیره علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده 59 مشمول مالیات مقطوع به نرخ 10 درصد ارزش معاملاتی اعیانی مورد انتقال بودند و مالیات دیگری بابت درآمد حاصل از ساخت و فروش از آنها دریافت نمی شد ولی در اصلاحیه ماده 77 اولاً درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان مشمول مالیات بردرآمد مشاغل و مالیات بر درآمد اشخاص حقوقی می گردد. ثانیاً مشمول مالیات نقل و انتقال موضوع ماده 59 نیز   می شود ثالثاً 10درصد مقطوع مذکور در ماده 77 قبلی تبدیل شده است به علی الحساب و رابعاً و از همه مهمتر آنکه در قانون قبلی 10درصد ارزش معاملاتی اعیانی مورد محاسبه قرار می گرفت ولی در اصلاحیه، 10درصد ارزش معاملاتی ملک ذکر شده است و ملک اعم است از عرصه و اعیان. درحالی که زمین در انبوه سازی نقش ماده اولیه برای تولید کالا و یا کارخانه برای یک تولید کننده را دارد .
از ماده اولیه یا کارخانه که مالیات اخذ نمی شود بلکه ازتولیدات کارخانه مالیات دریافت می گردد. ضمن آنکه بابت کلیه مصالح و تجهیزات و لوازمی که دراحداث ساختمان مصرف می شود مالیات بر ارزش افزوده نیز دریافت می شود.
به همین جهت درماده 77 قبلی فقط از اعیانی که تولیدی انبوه ساز می باشد مالیات دریافت می شد. به هرحال اصلاحیه ماده 77 کاملاً غیر شفاف و سلیقه ای بوده و اساساً مشخص نیست تولید کننده مسکن و ساختمان بابت چه ردیف هایی و به چه مقداری باید مالیات بدهد و کاملاً جای چانه زنی و خدای ناکرده سوء استفاده را باز گذاشته است. همچنین واحدهای بسیاری قبل از تصویب این قانون پیش فروش شده اند و انتقال قطعی آن ها یک یا دوسال دیگر است که اگر بر اساس این اصلاحیه مالیات وصول شود سازنده ضرر هم خواهد داشت لازم به ذکر است که موضوع مالیات بر ارزش افزوده و نحوه افزایش سالانه آن و 9درصد فعلی واقعأ رقم غیر قابل تحملی می باشد که موجب افزایش قیمت ها و کاهش هرچه بیشتر قدرت خرید خریداران می گردد که باید مورد بازنگری قرار گیرد.

مواد پیشنهادی!

1. در طول برنامه ششم توسعه اجرای اصلاحیه ماده 77 قانون مالیات های مستقیم متوقف می گردد. دولت موظف است اصلاحیه لازم را که با قانون رفع موانع تولید رقابت پذیری و ارتقای نظام مالی کشور و سیاست ها و برنامه های تشویقی ساخت و ساز تطابق داشته باشد تهیه و تقدیم مجلس نماید. تا تصویب لایحه مذکور ماده 77 قبلی عینأ ابقاء می شود.
2. رقم مالیات بر ارزش افزوده درسال اول برنامه ششم توسعه به 5در صد تقلیل و درسالهای بعد به ترتیب 1درصد به آن اضافه می شود.

با عنایت به اینکه درحال حاضرکلیه آحاد مملکت دارای بیمه سلامت هستند و از خدمات درمانی برخوردارند و از طرفی از 23درصد حق بیمه ای که به موجب ماده 28قانون تأمین اجتماعی توسط کارفرما پرداخت می شود 9درصد آن بابت بیمه خدمات درمانی منظور می گردد لذا با توجه به بیمه همگانی دیگر نیازی نیست که کارفرمایان باز هم این  درصد را مجدداً بابت خدمات درمانی کارگران به تأمین اجتماعی پرداخت کنند.

ماده پیشنهادی!
با توجه به بیمه سلامت که در کشور همگانی شده است سهم کارفرما از 23درصد حق بیمه موضوع ماده 28 قانون تأمین اجتماعی به 16درصد تقلیل می یابد.

همانطور که ذکر شد با توجه به نیاز جامعه و پیشرفت و توسعه فناوری های نوین و ضرورت صنعتی سازی، در سال های اخیر موضوع انبوه سازی تا حدی مورد توجه مسئولین دولتی قرار گرفت. در برنامه سوم توسعه (1383-1379) تلاش شد با امتیازاتی که به سازندگان ارائه می شود نظام ساخت و ساز از انفرادی سازی خارج و به سوی انبوه سازی گرایش یابد. به همین منظور در قانون مذکور خصوصاٌ ماده 138آن اعطای تسهیلات بانکی، واگذاری زمین، معافیت های مالیاتی، تخفیف های عوارض صدور پروانه ساختمانی، هزینه انتقال و حق انشعاب آب، برق، گاز و نحوه محاسبه بیمه تامین اجتماعی و بیمه اجباری کارگران ساختمانی پیش بینی گردید. نتیجه این حمایت ها بسیار قابل توجه بود به طوری که سهم انبوه سازی که در ابتدای برنامه کمتر از 20درصد بود به گزارش دفتر انبوه سازی مسکن سازمان ملی زمین و مسکن در سال آخر برنامه به بیش از 40درصد بالغ گردید. بنابراین ملاحظه می گردد در صورت حمایت های منطقی و در قالب برنامه های مدون به انبوه سازان، می توان در راه اندازی این موتور محرکه نقش به سزایی را ایفا نمود.

ماده پیشنهادی!

دولت در جهت حمایت از تولید انبوه و عرضه مسکن توسط بخش خصوصی و حمایت از سرمایه گذاری های داخلی و خارجی در اجرای طرح های مسکن برای سازندگان انبوه که توسط وزارت راه و شهرسازی احراز صلاحیت و رتبه بندی شده و دارای پروانه اشتغال صنفی حرفه ای می باشند تسهیلات و امتیازات زیر را اعمال می نماید:

1. احداث انبوه مسکن و ساختمان یک فعالیت تولیدی محسوب می شود و تولید کنندگان انبوه مسکن مشمول کلیه مقررات مربوط به صنایع تولیدی می گردند.
2. در کلیه پروژه های احیاء، بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده و سکونت گاههای غیررسمی کشور، و مقاوم سازی، سازندگانی که علاوه بر داشتن پروانه اشتغال صنفی حرفه ای ، صلاحیت موضوع ماده 4 قانون حمایت از احیاء، بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری را احراز نمایند به ترتیب رتبه صلاحیت، بدون رعایت تشریفات واگذاری  در اولویت اول جهت اجرای طرح های احیاء، بهسازی و نوسازی و مقاوم سازی هستند.
3. رئیس و دبیر انجمن صنفی انبوه سازان مسکن و ساختمان هراستان در ستاد استانی موضوع ماده 16 قانون حمایت از احیاء، بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری مصوب 1389 عضو می شوند.
4. واگذاری زمین های دولتی به سازندگان و انبوه سازان مذکور به صورت اقساط صورت می گیرد و باز پرداخت اقساط مذکور از شش ماه پس از صدور گواهی پایان کار مشروط به اینکه بیش از یکسال از تاریخ خاتمه کار مندرج در پروانه ساختمانی تجاوز نکرده باشد خواهد بود در هرحال باز پرداخت اقساط از 18ماه پس از تاریخ خاتمه مندرج در پروانه ساخت شروع خواهد شد اقساط مذکورچنانچه توسط خریداران تا 10سال مستهلک شود بدون سود اقساط محاسبه می گردد و در صورت درخواست تقسیط بیش از 10سال، نسبت به مازاد 10سال سود اقساط معادل نرخ تورم رسمی کشور محاسبه خواهد شد.
5. هزینه های دستگاه های خدمات رسان ( آب، فاضلاب، برق، گاز ) در طول برنامه ششم  توسعه و هزینه های عوارض صدور پروانه و حق بیمه کارگران ساختمانی در دوران ساخت تقسیط می شود.
6. در طول برنامه ششم توسعه کلیه عوامل پروژه های ساختمانی موضوع این ماده از محل ماده 5 قانون بیمه های اجتماعی کارگران ساختمانی و بر اساس لیستی که کارفرمایان در اجرای ماده 148 قانون کار ارسال می نمایند تحت پوشش بیمه قرار می گیرند و مبنای محاسبه حق بیمه بر اساس نیروهای به کار گرفته در پروژه های ساختمانی است.
7. سازندگانی که به منظور صرفه جویی در مصرف انرژی از سیستم های تامین گرما از منابع خورشیدی یا سیستم های گرمایشی و سرمایشی موتورخانه ای استفاده نمایند از مزایای ماده 12 قانون رفع موانع تولید رقابت پذیری و ارتقاء نظام مالی کشور برخوردار می شوند.

حمایت دولت از تشکیل صندوق های سرمایه گذاری مسکن وساختمان توسط بخش خصوصی صنفی حرفه ای انبوه سازان می تواند یکی از عوامل محرکه برای برون رفت دولت از رکود مسکن و ساختمان باشد.

ماده پیشنهادی!

دولت از تشکیل صندوق های سرمایه گذاری مسکن و ساختمان توسط بخش خصوصی صنفی حرفه ای انبوه سازان پس از احراز صلاحیت و توانمندی آنها از طریق صدور گواهی ها و مجوزهای لازم و تبلیغات پروژه های تعریف شده حمایت کرده و با تأیید سازندگان و ایجاد اطمینان در مردم، در جلب و جذب سرمایه های خرد و کلان در اجرای پروژه های تعریف شده و پروژه های جدید بعدی همکاری می نماید.

یکی از راهکارهای مؤثر برای فعال نمودن بازار مسکن و ساختمان، بالا بردن قدرت خرید متقاضیان خصوصاً اقشار میانی جامعه است که این امر صرفنظر از تسهیلاتی که دولت و بانک ها به خریداران ارائه می دهند می تواند از طریق سازندگان نیز مستقیماً یا از طریق رهن ثانویه به متقاضیان ارائه شود. لیکن برای حصول اطمینان در طرفین معامله نیاز به همکاری بانک ها است.

ماده پیشنهادی!

پرداخت وام 120 میلیون تومانی به انبوه سازان و انتقال آن به نام خریداران

1. به منظور بالا بردن قدرت خرید متقاضیان،بانکها موظفند در طول برنامه ششم توسعه تا سقف 120 میلیون تومان تسهیلات برای تولید واحدهای مسکونی به انبوه سازان واجد شرایط اعطاء نمایند که تسهیلات مذکور قابل انتقال به خریداران است.
2. بانکها موظفند در مواقعی که مالکان واحدهای احداث شده مایل به فروش اقساطی ملک خود می باشند از طریق ارائه خدمات بانکی با خریداران و فروشندگان همکاری نمایند.
   بدین ترتیب که بانک سند ملک مورد معامله را همزمان که فروشنده به نام خریدار می کند در رهن خود می گیرد و در عوض اقساط فروشنده را بر اساس توافق بین خریدار و فروشنده در موارد توافق شده به فروشنده پرداخت می کند و خریدار نیز موظف است اقساط خود را در موارد مقرر به بانک بپردازد و در صورت تاخیر علاوه بر جریمه دیرکرد که مطابق ضوابط بانک به وی تعلق می گیرد، بانک می تواند از محل ملک مورد رهن خود، استیفای حق نماید. بابت این خدمات بانکی نیز درصدی که با توافق طرفین و بانک حاصل می گردد کارمزد تعلق می گیرد.
   همچنین درمواقعی که خریداران از تسهیلات بانکی استفاده می کنند، بانک ها مجازند بابت تأمین بخشی دیگر ازمبلغ معامله که فروشنده خود مایل به تقسیط آن است با  رهن  ثانویه نزد خود موافقت نمایند.

یکی از معضلات کنونی کشور ورود اشخاص فاقد صلاحیت در چرخه تولید مسکن و ساختمان می باشد که بیشترین خسارات مادی و معنوی را به جامعه تحمیل می نماید. اکثر ساخت و سازهای بی کیفیت ، کلاهبرداری ها، عدم رعایت مقررات ملی ساختمان، سودجوئی ها، پرداخت رشوه برای پنهان داشتن ایرادات و غیره از سوی این گروه فاقد هویت و صلاحیت صورت می گیرد. بنابراین ضروری است برای جلوگیری سریع از مداخله این اشخاص، تشکل صنف سازندگان و انبوه سازان دارای هویت رسمی و قانونی گردند تا انجام این امور از مجرای صحیح خود مانع ورود خسارتهای جبران ناپذیر شود.

ماده پیشنهادی!

تشکل های صنفی حرفه ای اشخاص حقیقی و حقوقی که در بخش صنعت ساختمان اعم از تولید و عرضه مسکن و ساختمان ، شهرسازی، تأسیسات و تهیه  اجرای طرح های توسعه و آبادانی کشور ، اشتغال و فعالیت دارند.از قبیل سازندگان، انبوه سازان، پیمانکاران، مهندسین مشاور ابنیه و تأسیسات و غیره، موظفند قبل از آغاز فعالیت به امور فوق الذکر نسبت به دریافت پروانه اشتغال به کار صنفی حرفه ای از صنف مربوطه طبق ضوابط وزارت راه و شهرسازی اقدام نمایند.
سازمان و تشکیلات صنفی حرفه ای و نحوه تنظیم و تنسیق امور اشخاص موضوع این ماده و ضوابط و مقررات مربوط به صدور، تمدید، تعلیق یا ابطال پروانه اشتغال  به کار صنفی حرفه ای و چگونگی تعیین و تشخیص صلاحیت و تعیین پایه، نحوه نظارت و رسیدگی به تخلفات اشخاص مذکور با رعایت تبصره ماده 2 قانون نظام صنفی به موجب آئین نامه ای خواهد بود که توسط وزارت راه و شهرسازی و با همکاری و هماهنگی صنوف مربوطه تهیه و حداکثر ظرف شش ماه از تاریخ تصویب این قانون به تصویب هیأت وزیران می رسد.

وزارت راه و شهرسازی و کشور موظفند حداکثر درسال اول برنامه ششم توسعه، کلیه قوانین و مقررات مربوط به مسکن و ساختمان را بارعایت مواد 2 و 3 قانون بهبود مستمر محیط کسب و کار و قانون رفع موانع تولید رقابت پذیری و ارتقاء نظام مالی دولت مورد بازنگری و  پالایش قرارداده و لوایح و پیشنهادات خود را برای اصلاح قوانین و مقرراتی که با قوانین مذکور و سیاست های تشویقی دولت مغایرت دارد ارائه کنند.